Interessante Urteile

Kündigung wg. mangelnder wirtschaftlicher Verwertung
Das Landgericht Wiesbaden mit Urteil vom 22.02.2007 - AZ. 2 S 80/06 - hat entschieden, dass eine Verwertungskündigung zulässig ist, wenn Darlehenszinsen nicht mehr aufgebracht werden können. Der Vermieter darf wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Zinsbelastung aus Darlehen selbst mit den monatlichen Mieteinnahmen nicht aufbringen kann und die Veräußerung der Wohnung an der Vermietung scheitert. Für vermietete Eigentumswohnungen besteht unabhängig vom Preis nur ein geringes Kaufinteresse. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter Verwertungsbemühungen konkret darlegt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wolfgang Mattern

Mietvertrag 15 Jahre ?
Der BGH hat am 02.05.2007 - AZ. XII ZA 178/04 - entschieden, dass die Regelungen in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt und für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen wird, nicht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. entgegen steht. Ein auf einer unzureichenden Kennzeichnung der Lage des Mietobjekts in einem Gebäude beruhender Mangel der Schriftform wird durch eine spätere Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietobjekts enthält, geheilt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wolfgang Mattern

Wichtige Gründe zur sofortigen Abberufung der Verwalterin
Das Amtsgericht Hamburg - St Georg hat in einem Beschluss vom 26.01.2007 (noch nicht rechtskräftig) den Antrag einer Verwalterin, den Beschluss einer Eigentümerversammlung zur Abberufung des Verwalters für ungültig zu erklären, zurückgewiesen. Sachverhalt: Die Antragstellerin als Verwalterin war in einer Eigentümerversammlung vom 11.08.2003 für 5 Jahre als Verwalterin gewählt worden. Am 18.05.2006 wurde auf einer weiteren Eigentümerversammlung der Beschluss zur Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund mehrheitlich gefasst. Gegen diesen Beschluss hat die Verwalterin beim Amtsgericht fristgerecht beantragt, den Beschluss für ungültig zu erklären.

Bereits im Jahre 2003 war in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden, dass eine Neuinstallation von Wohnungswasserzählern sowie die Sanierung der Wassersteigeleitung und die Finanzierung durchgeführt werden sollte. Die Verwaltung war aufgefordert, zur nächsten Versammlung Angebote für die zuvor beschriebenen Arbeiten einzuholen.

In der Eigentümerversammlung vom 16.08.2004 wurde der Beschluss gefasst, ein Ingenieurbüro zu beauftragen, um die verschiedenen Möglichkeiten für die Sanierung der Wassersteige- und Fallleitung sowie der Installation von Wohnungswasserzählern zu ermitteln. Ein Jahr später, am 24.05.2005, wurde auf einer weiteren Versammlung die Vorstellung verschiedener Möglichkeiten der Sanierung erörtert und der Beschluss gefasst, ein Ingenieurbüro mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses sowie mit der Ausführungsplanung zu beauftragen. Die Verwaltung wurde ermächtigt, in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat entsprechende Verträge abzuschließen. Weiter heißt es wörtlich: "Die Verwaltung wird zum Ende Oktober bzw. Anfang November 2005 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung geladen." Mit Schreiben vom 19.10.2005 wandte sich ein Mitglied des Verwaltungsbeirats an die Verwaltung und erinnerte an die Einholung der Angebote zur Modernisierung der Wasserleitungen sowie an die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung.

Die in der Versammlung am 24.05.2005 angekündigte außerordentliche Eigentümerversammlung kam nicht zur Durchführung. Erst Ende Oktober forderte die Verwalterin verschiedene Firmen auf, Angebote abzugeben. Diese stellte sie zusammen mit den Unterlagen über die vorzunehmende Jahresabrechnung 2005 am 27.02.2006 nach Überprüfung dem Beirat zur Verfügung. In der folgenden Beiratssitzung am 21.03.2006 sollte die weitere Vorgehensweise abgestimmt werden. Im Hinblick auf die von der Verwalterin erstellte Jahresabrechnung für 2005 war vorgesehen, dass der Verwaltungsbeirat nach Prüfung für den Fall, dass keine Beanstandungen vorlagen, einen Prüfungsvermerk unterzeichnen sollte. Dazu kam es jedoch nicht, weil der Verwaltungsbeirat einige Punkte in der Abrechnung beanstandete.

Mit Einladungsschreiben vom 12.04.2006 lud die Verwalterin zur Eigentümerversammlung zum 18.05.2006 ein. Der Einladung lag die Gesamtjahresabrechnung für 2005 für die Wohnanlage bei. Auf Seite 2 der Abrechnung wurde folgendes vermerkt: "Prüfungsvermerk des Verwaltungsbeirats / der Prüfer: Die der abschließenden Abrechnung per 31.12.2005 zugrunde liegenden Belege wurden heute von mir / uns in den Büroräumen der Verwalterin geprüft, Beanstandungen erfolgten nicht. Die Abrechnung ist in sich schlüssig und richtig. Hamburg, den 21.03.2006 gez. Verwaltungsbeirat gez. Verwaltungsbeirat gez. Verwaltungsbeirat" (mit Namen) Mit Schreiben vom 05.05.2006 wandte sich ein Verwaltungsbeiratsmitglied an die Miteigentümer der Wohnanlage und wies darauf hin, dass der vorliegende Prüfungsvermerk zur Rechnungslegung falsch sei.

Im einzelnen legte er dar, um welche Beanstandungen es ging. Er kritisierte weiterhin das Vorgehen im Hinblick auf die vorgesehene Sanierung der Wasserleitungen. Aufgrund dieser Umstände beantragte der Verwaltungsbeirat einen weiteren Tagesordnungspunkt aufzunehmen, in dem ein Beschluss über die Abberufung der Verwaltung gefasst werden sollte. Die Verwalterin ergänzte die Einladung um den weiteren Tagesordnungspunkt. Am 18.05.2005 wurde dann nach einer Diskussion zur Abberufung des Verwalters ein mehrheitlicher Beschluss gefasst, die Verwaltung aus wichtigem Grund zum 30.06.2006 abzuberufen und zum 30.06.2006 den Verwaltervertrag zu kündigen.

Gegen diesen Beschluss hat die Verwalterin den oben bereits genannten Antrag beim Amtsgericht gestellt. Das Gericht hat den Antrag mit folgender Begründung zurückgewiesen: Es lag ein wichtiger Grund für die Abberufung der Verwalterin im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2006 vor, weil nach dem unterbreiteten Sachverhalt eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich erscheint. Dies ergibt sich aus der erforderlichen Interessenabwägung zur Feststellung, ob für die Wohnungseigentümer eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Verwalter bis zur ordentlichen Beendigung zumutbar ist (vgl. BGHZ 154, 222). Es ist nicht davon auszugehen, dass der Verwaltungsbeirat selbst das Zerwürfnis in vorwerfbare Weise herbeigeführt hat. Dann läge grundsätzlich kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages vor (vgl. BayOLG, Beschluss vom 27.11.1998, abgedruckt in NJW-RR 1999, 810 ff.).

Ausschlaggebend für die Entscheidung des Gerichts sind zusammengefasst folgende Punkte: Die Verwalterin hatte schriftlich zugesagt, dass im Zeitraum bis Oktober / November eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden sollte, um über den wichtigen Punkt der Sanierung abzustimmen. Die Verwalterin hat ohne zwingende Gesichtspunkte dafür ins Feld zu führen, warum diese Zusicherung nicht einzuhalten ist bzw. nicht eingehalten werden kann, hierzu keine Stellung genommen. Darin liegt ein Fehlverhalten nicht nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt, sondern speziell auch gegenüber dem Beirat.

Nachdem der Verwaltungsbeirat mit Schreiben vom 19.10.2005 die Verwaltung zum Tätigwerden aufgefordert hatte und die Verwalterin erst mit Schreiben vom 30.11.2005 hierauf antwortete, sah das Gericht dies als nicht ordnungsgemäßes Verwalterhandeln an. Wörtlich heißt es: "Sich kommentarlos 6 Wochen Zeit zu nehmen, ist nicht nachvollziehbar. Es sind auch keine Gesichtspunkte ersichtlich, die die erkennbare Verzögerung bei der Beantwortung rechtfertigen würden." Ebenfalls als verzögernde nicht ordnungsgemäße Sachbearbeitung hat das Gericht den Umstand gewürdigt, dass die Angebote vom 30.01.2006 erst am 27.02.2006 an den Beirat weitergeleitet worden sind. Ein grobes, das Vertrauen des Verwaltungsbeirats erschütterndes Fehlverhalten der Verwalterin liegt schließlich darin, dass sie im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung vom 18.05.2006 den Wohnungseigentümern die falsche Mitteilung gab, der Verwaltungsbeirat habe die abschließende Abrechnung per 31.12.2005 geprüft und keine Beanstandungen geäußert.

Das Gericht führt dazu aus: "Wenn auch der Antragstellerin nicht unterstellt werden kann und soll, diese Falsch-Information - tatsächlich war eine solche Prüfung nicht vorgenommen worden - vorsätzlich abgegeben zu haben, ist der Hinweis auf ein Büroversehen nicht geeignet, diesen Fehler in irgendeiner Weise zu entschuldigen." Insgesamt kam das Gericht aufgrund der vorstehend genannten Punkte zu der Überzeugung, dass das Vertrauen des Verwaltungsbeirats in die Tätigkeit der Verwalterin erschüttert war, so dass die Gründe dafür allein in den Risikobereich der Verwalterin zu finden seien. Nach alledem wurde der Antrag der Verwalterin zurückgewiesen. Wir sind der Auffassung, dass dieser Beschluss rechtmäßig ist und die Verwalterin zurecht abberufen wurde. Des weiteren vertreten wir die Auffassung, dass die verzögerte Bearbeitung der Sanierung letztendlich auch zu einem Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft allein dadurch geführt hat, dass bei einer möglichen Beauftragung und Durchführung der Modernisierung der Wassersteigeleitungen noch im Jahre 2006 mind. die 3% Mehrwertsteuer erspart worden wären. Bei einem Sanierungsaufwand von ca. 250.000,00 € handelt es sich immerhin um 7.500,00 €, die die Wohnungseigentümergemeinschaft bei rechtzeitiger Beschlussfassung im Jahre 2005 und Durchführung der Arbeiten im Jahre 2006 eingespart hätten. Es bleibt abzuwarten, ob die Verwalterin die sofortige Beschwerde einlegt. Hierüber werden wir weiter berichten.

Mitgeteilt von RA Wolfgang Mattern

 

Mietrecht :
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.03.2007 entschieden, dass dem Vermieter von Gewerberaum bei Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung in der Regel nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden.

Mitgeteilt von W. Mattern

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